Grundstückgewinn-Rechner (steuerbarer Gewinn)
Berechne den steuerbaren Grundstückgewinn beim Immobilienverkauf: Verkaufserlös minus Anlagekosten (Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen, Kosten). Die kantonale Steuer hängt von Kanton und Besitzdauer ab.
So entsteht der steuerbare Gewinn
Verkaufst du eine Liegenschaft mit Gewinn, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: Verkaufserlös minus Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen der Erwerbspreis (bzw. ein Ersatzwert bei langer Haltedauer), wertvermehrende Investitionen und die Kauf-/Verkaufskosten (Makler, Notariat, Handänderung).
Kanton und Besitzdauer entscheiden über die Steuer
Die Steuer ist eine reine Kantonssteuer – jeder Kanton hat seinen eigenen Tarif (proportional oder progressiv) und sein eigenes System (monistisch oder dualistisch). Entscheidend ist die Besitzdauer: Bei kurzer Haltedauer kommt überall ein Spekulationszuschlag dazu, bei langer eine deutliche Ermässigung. Den exakten Betrag liefert der amtliche Rechner deines Kantons.
Grundstückgewinnsteuer nach Kanton
Wähle deinen Kanton für die Eckdaten (System, Besitzdauer-Regeln) und den Link zum amtlichen Rechner:
Bei Reinvestition des Erlöses in selbstbewohntes Wohneigentum wird die Steuer aufgeschoben (Ersatzbeschaffung). Solange du selbst darin wohnst, versteuerst du den Eigenmietwert. Die genaue Höhe hängt vom kantonalen Tarif und der Besitzdauer ab – massgeblich ist die Steuerverwaltung deines Kantons. Alle Angaben ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wie wird der Grundstückgewinn berechnet?
Der steuerbare Grundstückgewinn ist der Verkaufserlös minus die Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen der Erwerbspreis (oder ein Ersatzwert bei langer Haltedauer), wertvermehrende Investitionen sowie Kauf- und Verkaufskosten wie Maklerprovision und Notariatsgebühren.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer?
Sie ist ein kantonaler Prozentsatz des Gewinns – je nach Kanton proportional oder progressiv, und stark von der Besitzdauer abhängig. Die Sätze reichen grob von wenigen Prozent (lange Haltedauer) bis über 40–60 % (Verkauf nach kurzer Zeit). Den exakten Betrag liefert der Rechner des jeweiligen Kantons.
Was sind wertvermehrende Investitionen?
Investitionen, die den Wert der Liegenschaft erhöhen – etwa ein Anbau, eine neue Küche auf höherem Standard oder eine energetische Sanierung über den blossen Unterhalt hinaus. Sie senken den steuerbaren Gewinn. Reine Unterhalts- und Reparaturkosten zählen nicht dazu (die sind bei der Einkommenssteuer abziehbar).
Wie wirkt die Besitzdauer auf die Steuer?
Sehr stark. Bei kurzer Haltedauer erheben alle Kantone einen Spekulationszuschlag (die Steuer ist am höchsten). Mit zunehmender Besitzdauer sinkt sie über eine Ermässigung – je nach Kanton um bis zu 50–70 %, in Genf entfällt sie ab dem 26. Jahr ganz.
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben?
Ja. Verkaufst du dein selbstbewohntes Wohneigentum und investierst den Erlös innert angemessener Frist (meist rund zwei Jahre) in ein neues, selbstgenutztes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben (Ersatzbeschaffung). Auch bei Erbgang oder Schenkung wird aufgeschoben – die Besitzdauer läuft dabei weiter.